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2017.07.14

初めての住宅ローン!知っておくべき手続きの流れ

630420 1706-1B_10172000923.jpg家を購入するとき、多くの方が利用する住宅ローン。しかし、改めて「住宅ローンとは何か」と問われると、答えられない人が少なくないようです。実際に審査を申請する前に、住宅ローンの仕組みや利用方法など、基本的な部分を確認しておきましょう。また、一般的にはあまり知られていない、住宅ローンの審査についてもご紹介します。

住宅ローンを初めて利用するならば

住宅ローンは、何千万円というマイホームの代金を金融機関から借りることです。ただでお金を貸してくれるわけではなく、利子をつけて返済しなければなりません。いわゆる「金利」です。また、何十年もかけてお金を返すことになるため、現時点では返せる見込みがあっても、子どもが増えたり、物価が上がったりすると返せなくなるかもしれません。そういったリスクをカバーするために、金融機関は借り入れの審査を厳密に行い、かつ、あなたのマイホームと土地に抵当権を設定します。

住宅ローンの抵当権とは

抵当権とは、お金を借りるときに不動産を借金の担保として確保しておくためのものです。万が一返済が滞った場合、土地家屋の所有権が金融機関のものになってしまう、という権利です。もしも抵当権が実行されると、所有権を失うので家を出なければなりませんが、きちんと住宅ローンを返済していれば心配はありません。

住宅ローン、申し込みの流れは

不動産業者からの紹介や、もともと付き合いのある銀行、ご自身で探した金利メリットのある金融機関......住宅ローンの申込先はさまざまあります。ですが、申し込んだからといって当然に貸してもらえるわけではなく、金融機関や信用機関の審査を受けなければなりません。審査は「事前審査(仮審査)→本審査→融資」という流れで行われます。

事前審査は仮審査とも呼ばれ、最低限の情報から「ローンが借りられるか」を短時間で審査します。あくまで簡易的なものですが、必要書類が少なく、ネットや郵送で結果がわかるので、申し込みの手間は比較的少ないです。一方、本審査は借主や物件の書類を多数集めなければなりません。審査時間も1~2週間程かかります。

本審査は書類を集める労力も時間も必要なため、審査に落ちてしまったときのダメージが大きいです。まずは事前審査で感触を確かめましょう。

住宅ローンの本審査とはどんなもの?

事前審査に通ったとしても、本審査に通るとは限りません。いったいどういった点が審査の対象となるのでしょうか? 本審査では、本人と物件、それぞれの情報が求められます。

審査される本人の情報

借り入れる本人、もしくは夫婦の情報に関するチェックポイントは、「貸したお金を返す能力があるか」に集約されます。年収、会社の勤続年数、年齢などです。年収に関しては、源泉徴収票や住民税特別徴収税額の通知書などを提出します。これらの書類から、返済の能力があるかを審査されます。

本人に関する審査は、返済の能力とともにその人の「信用度」にも及びます。クレジットカードやカードローンの返済履歴を調べ、返済しているかどうかの実績から返済能力を判断するのです。カードの履歴は「信用情報」といい、CIC(CREDIT INFORMATION CENTER)といった専門の機関が信用情報を保管しています。金融機関は独自にこの情報を閲覧します。

信用情報に履歴があると「返済能力に難あり」とみなされてしまい、審査が通るのは難しいです。ただし、クレジットカードの延滞やカードローンの利用などは一定期間経過後に履歴が消えるため、昔の延滞履歴ならば心配がないことも。個人でも、自分の信用情報は自ら開示請求をすることが可能なため、不安な人は自分の信用情報を事前に確認しておくとよいでしょう。

返済負担率も重要です。返済負担率とは、年収に占めるローン返済の割合です。住宅ローンの返済割合だけでなく、マイカーローンや家電ローンなどがあればそれも加算して考慮されます。このように、収入や家計、今までの信用度など複数の視点でチェックされることになります。

健康状態を証明する書類が必要なことも

多くの住宅ローンでは団体信用生命保険という保険への加入が求められます。これは住宅ローンに特化した生命保険です。生命保険である以上、健康要件を満たさなければなりません。そのため健康診断の結果や証明書を提出します。

物件情報は担保価値をチェック

「人」だけでなく「物件」に関する審査もあります。返済が滞った場合、物件を競売にかけて返済金にあてることになるため、物件そのものの価値も審査されます。具体的には、工事請負契約書や登記書類、間取り図などを用意します。

住宅ローン審査の方法は多様化

審査や申し込みの方法は、「店舗」「郵送」「ネット」など複数あります。「大きなお金が動くことだから対面で行いたい」「時間がないのでネットでスマートに行いたい」など、ニーズに合わせて選ぶことができます。それぞれ一長一短がありますので、好みに合わせて選択しましょう。

審査に落ちたらどうなるの?

残念ですが審査に落ちることもあります。時間をかけて用意したものが役に立たないと落ち込んでしまうかもしれません。しかし、1つの借入先で審査が通らなかったからといって、すべてあきらめてしまうのは早計です。当初から借入先候補を2〜3件程度、見積もっておくとよいかもしれません。

なお、やみくもに多くの金融機関に審査を申し込むことはおすすめしません。「審査をした」という履歴も一定期間残りますので、「この人は複数回融資を断られている」という印象を与えてしまうおそれがあるからです。2回続けて審査に落ちるようならば、返済比率や借入額を見直しましょう。返済計画を立て直すのは時間がかかりますが、借入額を減らす、他のローンを完済するなどして再トライしてみることが審査を通す近道だと考えましょう。

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住宅ローンの手続きは

前述した手続き以外にも、多くの種類が必要です。人によって求められるものが異なるので把握が難しいかもしれません。例えば、収入に関する証明の場合、通常どおり勤務している人ならば、源泉徴収票のコピーで済みますが、産休中の場合は、別途給与明細書や会社の在籍証明書などを求められることがあります。

なお、物件に関する必要書類も、購入する物件の種類によって異なります。マンション、建売一戸建て、注文住宅、もしくは新築物件と中古物件などさまざまです。なかには平日でなくては取得しにくいものもあるため、場合によっては有休を使う必要が生じることも。少しでも効率よく取得できるよう、借入先に確認しながら準備しましょう。

時間とお金がかかる、住宅ローンの手続き

提出書類を審査するには、それなりの時間がかかります。本審査にかかる期間は1~2週間程度ですが、手続き全部を行う期間は1カ月程度を想定しておくとよいでしょう。審査に通ったら、契約に移ります。住宅ローン契約では、担保物件に抵当権の設定をする契約も同時に行います。この際にも諸経費がかかるのでご注意を。

住宅ローン諸経費は、ローン商品によって異なりますが、主なものは事務手数料や保証料の一括前払い金です。しかし、ほかにも住宅ローン契約にともなう契約書の印紙代や、登記を請け負う司法書士への報酬なども発生します。お金のかかる時期ですが、諸経費は原則として現金払いです。しっかり用意しておきましょう。

住宅ローンの手続きは事前準備がカギ

住宅ローン契約時は、住宅に関する決定事項や引っ越し準備など、多くの決断を迫られる時期です。そのなかで、多くの書類を用意していくのは大変なこと。だからこそ、事前に手続きの内容を把握し、夫婦で協力しながら、効率よく進めていくのがよいでしょう。

参考:

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