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初めての戸建て住宅購入
2017.09.13

あなたはどのパターン?住み替えで戸建て購入するときのチェックポイント

630 1707-4A_10622000410.jpg現在の住まいから新たに家を購入する住み替え。賃貸マンションや分譲マンション、実家暮らしなどパターンによって住み替えの際に注意するポイントも異なります。ここでは、住み替えで戸建て購入するときのチェックポイントをパターンごとに解説します。

賃貸マンションからの住み替え

賃貸マンションからの住み替え時に気をつけるべきポイントは、マイホームに入居できる時期とマンションの退去時期の調整です。

たいていの場合、賃貸借契約書に退去時の通知期間が記されています。契約書を確認したうえで、定められた期間までに管理会社に退去することを伝えるようにしましょう。
1カ月前に退去を伝えなければならないケースが多いものの、場合によっては3カ月前に通知しなければならない契約になっていることもあります。契約書は必ず事前に確認しておきましょう。

マイホームの入居前に賃貸契約が切れてしまうと、住むところがなくなってしまいます。また、マイホームへの入居後に賃貸契約の期間が残ってしまった場合、住んでもいない賃貸マンションの賃料を払い続けなければならなくなります。

戸建てマイホームを購入の際に、新居への入居日は意識するはずです。賃貸マンションから住み替えするときは、入居日だけでなくマンションの契約終了時期も前もって確認し、忘れることなく退去通知を行いましょう。

購入した分譲マンションからの住み替え

購入した分譲マンションから、新たに戸建てマイホームを購入して住み替えする場合は、ローンの支払い状況によって注意するポイントが異なります。住み替えを検討したものの、ローンが残っていることでマンションを売ることができなかったり、仮住まいのことをすっかり忘れていたりと、気をつけなければならない点があるので注意しましょう。

ローンを完済している場合

分譲マンション購入時のローンをすでに払い終えている場合、住み替えのハードルはそれほど高くありません。なぜなら、現在の住まいであるマンションを売りに出しながら、同時に住み替え先を探せるメリットがあるからです。

まず、マンションを売りに出します。そして、売却が成立した金額にマイホーム購入のための貯蓄を加え、それを資金として新しい住まいを購入します。マンション購入時のローンのことを考えなくてすみますし、新しい住まいを購入する時間もゆったりと確保できます。マイホーム入居までの期間中、一時的に賃貸物件で暮らすといった対応も不要なパターンですね。

将来的にこの住み替えパターンを検討するなら、マンションの残りのローンを減らす努力を続け、繰り上げ返済するなどし、残債ゼロを目指しましょう。

ローン返済中で先に住み替え先を購入する場合

マンション購入時のローンが残っている場合、先に次の住まいを購入するかマンションを売却するかで注意点が異なります。

住み替え先のマイホームを先に購入するのであれば、売却を急ぐ必要はなく、時間にゆとりがあります。ただし、マンションを売却できない期間が続くと、二重ローンを覚悟しなければなりません。
ただし、二重ローンは誰もが組めるわけではありません。金融面での信用はもちろんのこと、二重ローンを支払い続けるだけの経済的余裕も必要です。

先に住まいの購入を検討してみたものの、結果的に二重ローンが組めなかったといったトラブルを避けるためにも、慎重な検討が必要なパターンといえるでしょう。

ローン返済中で先に住まいを売却する場合

ローンを支払っているケースの住み替えで多いのが、先にマンションを売却するパターンです。その代金でローンを一括返済してしまい、住み替え先のマイホーム購入時に新しくローンを組み直す人が多いようです。

マンションのローン残債と売却で得た資金が同等、もしくは上回っている場合は、スムーズに住み替えすることができます。問題はマンションの売却で得る資金が、ローン残債よりも下回ってしまう場合です。なぜなら、マンション売却時にローンの残債が残っている場合、基本的には抵当権の問題で売却することができないからです。

売却で得る利益がローンの残債を上回らなければ、売却はもちろんのこと住み替えもできません。そのため、貯蓄を崩して繰り上げ返済に努めたり、複数の不動産会社に査定を依頼してできるだけマンションを高く売ったりして、ローン完済を優先する必要があります。

また、先にマンションを売却してから住み替えする場合、一時的に仮住まいへの引っ越しが必要になります。新たなマイホームへ引っ越す際にも費用がかかってしまうので、2回の引っ越しに必要となる資金を事前に把握しておくことが重要です。

不動産会社に買い取ってもらう場合

先にマンションを売却してからマイホームへの住み替えを望んだとしても、購入希望者が現れなければ売却はできません。たとえ、マイホームへの住み替えのスケジュールを組んでいても、それが先延ばしになってしまう可能性もあります。

そんなときは、買い取りに強い不動産会社にマンションを買い取ってもらうという方法もあります。
買い取り価格が相場よりも低くなってしまうケースが多いものの、買い取ってもらう時期を明確にできるため、スケジュールが立てやすくなります。

また、住み替えではスケジュールだけでなく資金面も意識しなくてはなりません。不動産会社にマンションを買い取ってもらうことで売却資金を確定できるため、資金計画を立てやすくなります。

相場からあまりにも低い価格での買い取りになるなら考えものですが、ローンの残債よりも高く売却できれば、スムーズに次の住まいへと住み替えすることができます。また、しっかりとスケジュールを組んで買い取ってもらうことで、仮住まいの確保も不要に。資金のことはもちろん、住み替えのスケジュールを優先したい人に向いている方法ですね。

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実家からの住み替え

相続した実家を売却して住み替えする場合は、法的な問題が関係してきます。住み替えする本人だけが相続しているなら問題ありませんが、複数の人たちで相続しているケースでは、家の名義を代表者に書き換えてから売却する必要があります。

また、売却して得たお金は、法的に定められた割合で分配されます。そのため、マイホームへの住み替え資金として、どれだけのお金を充てられるのか慎重に計算しなければなりません。加えて、相続税や譲渡所得税なども関係してくるので、実家からの住み替えの場合は専門家に相談しましょう。

スムーズな住み替えを意識しましょう

戸建てマイホームを購入して住み替えするためには、お金やタイミング、スケジュールなど、さまざまな問題を意識しなければなりません。それでも、ライフスタイルや家族構成の変化に伴って、よりよい環境へと住み替えを考える時期はいつかやってきます。スムーズな住み替えが実現できるよう、戸建てマイホームを購入して住み替えする場合のチェックポイントを押さえておきましょう。

参考:
住宅の住み替えにおける全手順と基礎知識7 | 家を建てる前に知っておきたい知識
買い替え成功のポイント|ウィル不動産販売

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