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初めての戸建て住宅購入
2017.10.04

家を建てる前に忘れてはならない重要な事前準備。それは「敷地調査」です。

630赤木TMの記事に掲載.jpg家を建てようと思ったとき、最初に行なう重要な作業に「敷地調査」があります。
実は最適な間取りを計画するには、この作業は大変重要です。

敷地調査は任意のことであり、法的に必ず行わなければならないものではありません。
しかし、調査を行うことで色々と分かる事があります。
家を建てる前に敷地調査をしっかり実施しておかないと、想定外の費用が発生する事もあります。
また、希望通りの住まいが建てられなくなる場合もあります。

今回は「敷地調査」の実際の作業と、何故「敷地調査」が必要なのかについてご説明します。

敷地調査って何?

敷地の面積や形状、方位、高低差、道路の状況、隣接家屋の状況、街並、法規制などを調査します。
それが「敷地調査」です。

ここでいう「敷地調査」とは、家を建てる予定の敷地の現況調査であり、家をたてる人が把握するためにおこなう調査です。
したがって、現況の敷地調査で測量した敷地図を不動産の登記や売買目的には使用できません。

敷地調査はどのようなことをするのでしょうか?

1)敷地の形状や周辺の現況調査

①間口や奥行きの寸法を現況測量します。

■現況測量の為、登記された敷地面積と異なる場合があります
良くあることに4mに満たない道路は後退が必要です。敷地調査は後退した敷地面積を測量しますので、登記した面積と異なる場合があります。

■境界杭の確認を行ないます。
境界杭が無い場合や、境界が不明確だと実測できません。後々のトラブルを避けるため、隣地所有者に立ち会ってもらい境界を示してもらう必要があります。

②高低差(隣地、道路)の測定をします。

■建物の配置や外構計画(門塀や造園)に大きく影響する場合があります。
例えば、道路と敷地の高低差が1m20cmあると、階段が必要です。
1段の階段は巾30cm高さ15~18cmが必要なので、段数で7~8段、長さで2m10~40cmが必要になります。
このスペースを確保しないと、玄関の配置や門扉から玄関までの外構計画が行なえない事になります。

高低差に気づかず敷地図だけで建物の計画をして、いざ着工となったときに「このまま着工したら道路から玄関へ辿 り付けない。」というようになったりすることも考えられます。
造園でも、外構の計画に対し、門扉回りの樹木や道路からの目隠しとしての樹木の配置計画が行えます。

③方位(東西南北)の測定をします。

■部屋の配置を決めるとき、日当たりの具合や風の通りを考慮し、窓の大きさや位置を決める上で大切です。

■家相(表鬼門や裏鬼門)等の吉凶を考慮した間取りを考える場合、正確な方位が必要な条件になります。
玄関、トイ レ、台所、仏壇、神棚などの配置計画に影響します。

2)道路状況の調査

①敷地に接している道路の現況を正確に測定します。

■幅、高低差、側溝種類と位置やマンホール位置、ガードレール位置、電柱や支線の位置街路樹の位置等を測定します
例えば駐車場を計画する場合、道路の巾によって駐車場の巾と奥行きが決まります。

また、駐車場計画にガードレールや電柱、支線があると移設や撤去の申請等が必要になり、事前に分かる事で経費や 工期の判断につながります。

■現況測定の道路幅と行政が認定している幅員と異ならないか確認します。
敷地は4m以上の道路に有効幅2m以上接する必要があります。
現況の道路幅員と行政が認定している幅員を調査し異なる場合は、道路後退が必要になる場合があります。
道路後退 となれば当然敷地面積にも影響を及ぼします。
よくある路地状敷地(通称、旗竿敷地)の場合の路地部分の奥行き長さと巾は、各都道府県の条例で異なります。
現況調査と条例で差異がある場合は行政に相談する必要があります。

3)隣接状況の調査

①隣家の窓(1階、2階)の位置や換気扇(台所、トイレ)の位置を境界からの離れを測ります。

■新築の部屋の用途と窓位置は配置計画で重要なポイントになります。
隣家のトイレの窓がどこにあるか分かれば、新築のキッチンやリビングの窓から見えないように間取りを考慮する か、窓の位置や取り付け高さを検討する事が可能になります。

隣家のキッチンの換気扇の位置が分かれば、換気扇の位置からなるべく離れたところに、新築の窓を配置する計画が できます。
後から計画する者が窓や部屋の用途を考慮すれば、お互いに遠慮なく窓を開ける事が可能になります。

②隣接する土地の所有者を調査します。

■土地の所有者を調べるなんて、少し立ち入ったことなので躊躇してしまうかもしれません。
しかし、家を建て始めてからトラブルにならないためにも、事前に調査しておくことが必要です。

例えば、隣家に住んでいる人とその家の所有者が異なる場合もあります。
境界が不明な場合や塀を作るときに土地の所有者との立会いが必要です。
空地で工事車両を停めさせてもらう場合など所有者と打ち合わせをしなくてはならないことが意外と多いものです。
したがって、事前に土地の持ち主を調べておいた方が良いのです。

4)既存建築物や付帯する物の調査(建て替えの場合)

①既存建物の状況を調査して、新築工事や解体工事の参考にします。

■既存建物の構造や種別、位置、1階2階の面積、付帯する物置やカーポート、土間等も正確に調べます。
また、写真を撮っておき解体工事の見積もりの参考にします。

塀の構造や高さ、擁壁のひび割れや傾き、塀の持分の調査を行ない、撤去し新設するかの見積もり等の参考にします。

植栽の種類、位置を調査し新築計画において、残すもの、伐採するもの、移植するものを確定作業に必要です。

5)上下水道、ガス配管、電気電話線等の調査

①上水道(給水状況)の引き込み位置の調査。水道管の口径も調べます。

■建て替えの場合で既に上水道が引き込まれていても、本管の口径が細い場合に新築住宅の口数によって、新たに本管 取り出し工事が必要になる場合があります。
水道本管取り出しは結構な金額が掛かりますので、事前に把握し予算組みしましょう。

②下水(排水状況)の引き込み位置の調査。

■建て替えで既に引き込みされている場合は、マスの位置と深さを確認します。
浄化槽が必要な地域は排水方式の確認を行う必要があり、新規設置には結構なスペースが必要になりますので配置計 画もしっかり立てましょう。
また、自治体によっては補助金の交付があるので確認しておきましょう。

③ガス配管の引き込み位置の調査。

■敷地内の引き込み位置の確認が必要です。
上下水道やガス工事は既に引き込まれていても、口径が細かったり劣化等で新たに取り出し工事が必要な場合があります。
この場合、結構な費用が必要になりますので事前調査で把握し予算組するようにしましょう。

6)建設地の法的規制の調査

①用途地域を確認します。

■市街化区域の用途地域には、第一種低層住居地域、第二種低層住居地域など、住居系7、商業系2、工業系3があり ます。
建て地の用途地域を確認する事、計画する家に制限が掛かる場合があります。例えば商業地域や工業地域の中には住宅は建てられない場合があります。

②建ペイ率と容積率制限の調査。

■建ペイ率とは、敷地に対し一定割合の空地を確保する事で、建ペイ率が低いほど空地が多く街並が良いと言えます。 ただし、床面積は少なくなります。

建地によって建ペイ率が決まっていて、30%、40%、50%、60%等があります。
例えば、建ペイ率50%の場合、土地が50坪であれば、50坪×50%=25坪となり、敷地を使える面積は最大で25坪になります。
平屋で30坪の家を希望しても建たないことになります。

■容積率とは、敷地面積と延べ床面積(床面積の合計)の割合の事で容積率が大きいほど、床面積が多く取れます。
建地によって容積率が決まっています。容積率50%、60%、100%、150%、200%等があります。
例えば容積率200%の場合、土地が50坪であれば、50坪×200%=100坪までの延べ床面積(床面積合計)が建てら れます。

■その他、防火地域指定、各種高さ制限、建築協定、地区計画等々制限がいくつも有ります。

敷地調査は信頼できる住宅建設会社に

家を建てるときには事前の準備である「敷地調査」が大変重要なことだとお分かりになったと思います。
この調査をおろそかにすると、希望の家を建てられなくなると言っても過言ではありません。

でも、あなたがみずから「敷地調査」を実施し、専門用語や専門知識を理解して、家を建てるのは大変難しいこと。
もし、あなたが希望する家をつくりたいと思うなら、まずは家づくりのノウハウをもった住宅建設会社に相談されてはいかがでしょうか。

「敷地調査」をしっかり行なってくれる住宅建設会社に依頼できれば、きっとあなたの家づくりも成功に近づくでしょう。

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