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2017.12.18

併用住宅は"稼ぐマイホーム"!?住まいと土地を有効活用する方法とは?

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家族と暮らすだけではマイホームを持て余し気味......。
生活に必要なサイズ以上の土地を持っている場合、それをうまくかつようできないものかと考えるのではないでしょうか。
そんなときは、併用住宅という選択肢があります。
「稼ぐマイホーム」とも呼ばれる併用住宅。
今回は住まいと土地をうまく活かす併用住宅について解説します。

自宅を賢く生かす「併用住宅」とは?

併用住宅は、所有する土地の可能性を生かす選択肢のひとつ。
例えば、自宅建物の一部が賃貸住宅になっていて、借主から家賃収入を得られる賃貸併用住宅や、一部を店舗として活用する店舗併用住宅などがあります。

賃貸併用住宅は、建物内に賃貸オーナーと借主である入居者の居住スペースが共存しています。
単に建てたマイホームに住むだけではなく、入居者から継続的に賃料を得られるため、安定した収入と快適な住まいを両立できるのが賃貸併用住宅の魅力なのです。

また、最近では、賃貸経営という観点から「一括借上」という言葉を目にする機会も増えたのではないでしょうか。
サブリースとも呼ばれるこの仕組みは、不動産管理会社がオーナーから土地や建物を一括で借り上げ、入居者に貸し出すシステムです。
適用できる地域は限定されるものの、管理会社が賃貸物件を借り上げてくれることから、空室が出ても収入が保証されたり、細かな管理も任せられたりと、メリットの多い選択肢でもあるのです。

店舗併用住宅で多いのは、1階部分に店舗や事務所を作り、2階を居住スペースとするパターンです。
カフェのオープンや医院の開業などの夢や目標を持っている人には、賢い住まいとなるでしょう。

お金も暮らしも豊かに!メリットが多い併用住宅

併用住宅を建てることで、お金の面はもちろんのこと、ライフスタイルの面でもメリットがあります。住まいと土地を有効活用する併用住宅のメリットを見てみましょう。

家賃収入が得られる

自宅の一部を入居者に貸すことによって家賃収入を得られるため、資産の増加につながります。
老後の暮らしを考えると、年金だけでは不安が残ってしまう昨今。
家賃収入を得ることで、将来的な貯蓄をつくることもできます。

賃貸併用住宅は老後を安心して暮らすための手段でもあります。
現役をリタイアしたあとの生活を考えると、家賃収入は心強い味方。
また、耐震性やバリアフリーに配慮した家づくりによって、老後の暮らしの準備をすることもできます。

ローン返済の負担を軽くする

家賃収入は老後の蓄えになるだけでなく、住宅ローンの返済に充てることもできます。
本来は利益を生むことのないマイホームが収益性を持つことになるため、ローンの完済時期を早めることができます。
また、賃貸併用住宅の場合、返済期間が長く金利が低いローンを組めるケースも多いだけでなく、事業としてローンを組むことができるため、一般の住宅に比べて借入額の上限が増えるメリットもあります。

二世帯住宅も実現できる

当初は賃貸併用住宅として運用し、将来的には子世帯と同居する二世帯住宅として住むこともできます。
老後は二世帯住宅での暮らしを考えている人にとっては、ライフスタイルの変化に合わせた土地の活用が可能です。

税金面でもメリットがある

賃貸併用住宅には、相続税や固定資産税の軽減措置が講じられています。
賃貸住宅の場合、1戸あたり200㎡以下の敷地が「小規模住宅用地」扱いとなります。
そのため、課税標準額が6分の1まで軽減されるメリットがあるのです。
また、相続財産評価額の引き下げにつながるため、子世帯に資産として残す際の相続税対策にもなります。

店舗併用住宅なら仕事面でのメリットも

住まいと仕事場がひとつの建物にある店舗併用住宅。
カフェやレストランなどの飲食店、美容室や理髪店、花屋などの店舗、ほかにも医院や事務所として活用される事例がたくさんあります。
自宅の一部を仕事場にすることから職場に通う必要もなく、家族と近くにいながら働くことができます。

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併用住宅の注意点とは?

賢く土地を生かすことでメリットを受けられる併用住宅。
単にマイホームとして暮らす住宅とは異なり、収益が発生するため、意識しておくべき注意点もあります。
次は、忘れてはならない併用住宅の注意点をみてみましょう。

空室や家賃滞納リスク

自宅の一部を賃貸に出し、その家賃収入をローン返済に充てている場合は、空室リスクに注意しましょう。
借り手がいなければ家賃収入を得ることができないため、賃貸収入を見越したローン返済プランを組んでいる人は、空室リスクを低減させる必要があります。
お金に余裕のあるときにしっかりと貯蓄しておくなど、万が一の空室リスクに備えた運用が欠かせません。

また、空室リスクだけでなく、入居者が家賃を滞納してしまうケースも。
そういった場合もローン返済に影響してきます。家賃の滞納がローン返済に影響してくることから、滞納者に催促状を出す、話し合いをして強制的に退去してもらうなどの対応が必要な場面もあるでしょう。
ただし、不動産管理会社に業務委託している場合は、契約時に家賃滞納者への対応についても相談できます。
家賃徴収の代行を依頼できるかどうか確認しましょう。

プライバシーのこと

賃貸併用住宅では他世帯が自宅の一部に住むため、プライバシーを守れる玄関の場所や窓の設置、防音効果の高い構造など、お互いがストレスを感じない家づくりを意識しなければなりません。
購入当初から賃貸併用住宅を考えている場合は、プライバシーに配慮した家の構造を相談しながら、入居者とのトラブルが起こらない家づくりを進めるようにしましょう。

店舗併用住宅のローンのこと

店舗併用住宅では、住宅部分は住宅ローンが使えますが店舗部分には使えません。
なぜなら、店舗部分は事業として使用するため、住宅ローンではなく事業資金の融資になるからです。
そのため、店舗部分には事業計画を立てて金融機関から融資を受ける必要があります。

また、店舗での収入が生活に影響するので、事業がうまくいかなくなった場合は、生活が不安定になるだけでなく、家を所有し続けることも難しくなってしまいます。
どういった立地に店舗併用住宅を建てるのか、どういった建築会社に施工を依頼するのかも、事業の成否に影響を与えるので慎重に検討しましょう。

併用住宅でこれからの時代に備える

今後、土地の値段が大きく上昇することがないといわれる昨今。
所有している土地をうまく生かせる方法を考えたいものですね。
少しでも住宅ローンの負担を軽減し、家計を安定させたいと考えるのは当然のこと。
賃貸併用住宅や店舗併用住宅という選択肢を選ぶことで、建物や土地を賢く生かした生活ができるのです。

また、老後のことを考えると、将来的な住みやすさに配慮した家づくりを意識するだけでなく、少しでも収入を増やす方法を考えることが、安定した老後の暮らしへとつながっていくでしょう。
より良い暮らし暮らしのために住まいや土地を活用したいと考えている人は、併用住宅を選択肢のひとつに加えてみてはいかがでしょうか。

参考:

メリットとデメリット|賃貸併用住宅【ちょほーむ倶楽部】
賃貸併用住宅の賢い建て方 | 不動産コラムならスマイスターコラムで不動産に有益な情報が満載

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