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2018.05.18

頭金なしのマイホーム購入って危険なの?

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マイホーム購入において、資金計画はとても重要なポイント。
なかでも、じっくりと検討したいのが頭金についてです。

頭金なしでのマイホーム購入は危ないという人が多い一方、頭金を預貯金として温存しておいたほうがいいと主張する人もいます。
正反対の意見があるのはなぜでしょうか。
頭金の必要性や、頭金なしでマイホームを購入することの是非を考えてみましょう。

マイホーム購入で頭金が必要な理由

頭金を入れると、住宅ローンの借入額が減ることになります。
借入金が抑えられれば返済利息も減るので、結果的に総返済額を抑えることができます。

もちろん、総返済額が減るのはメリットですが、低金利の今はそもそもの利息額が少ないです。
たとえ頭金を入れたとしても、軽減効果は以前ほど大きくないことを知っておきましょう。

頭金を入れることで、家計が安全に

家は購入するとそれだけで「新築」という価値を失い、価格が下がってしまいます。
購入後、早い段階で家を売却すると売却価格が住宅ローン残高を下回る可能性が高くなります。

何かの事情ですぐに家を手放さなければならなくなったとき、住宅ローンだけが残ってしまっては新生活の足かせになることも。
頭金を入れて借入額を抑えておけば、負債だけ残る事態は避けやすいでしょう。

当然のことですが、借入額を抑えれば毎月の返済負担も軽くなります。
利息の軽減効果は小さいかもしれませんが、毎月の返済額が楽になればうれしいですね。
加えて、返済苦に陥るリスクも軽減できます。
安定的に返済したい人は、頭金を入れるのが得策だといえるでしょう。

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頭金不要説の根拠は?

頭金を入れることで住宅ローンの安全性が高まることがわかりました。
では、「頭金がいらない」理由も見ていきましょう。

頭金による時間的損失を考えよう

今現在、預貯金がない人が頭金を入れようとすると、貯蓄のために時間を必要とします。
現在はかなりの低金利であるため、これ以上の金利低下は期待しにくく、金利面では「買い時」です。
今後金利が上がる可能性を考えると、貯める時間があったら購入して住宅ローンを返済していったほうが、金銭的に得かもしれません。

金利が上昇傾向になると仮定すれば、今すぐ購入に踏み切ることで、低金利で住宅ローン契約を結べるメリットもあります。
住宅価格が上がる場合も、貯蓄より購入に踏み切ったほうが住宅価格を抑えられます。
ただし、これは結果論になりがちです。
金利が上昇しそうだから慌てて買ったら逆に下がった......そんなケースも考えられるので、あまり振り回されないようにしたいです。

時間的損失で特に重要なのが、自身の年齢です。
購入時期を遅らせると、ローン完済年齢も後ろにずれこみます。
借入人が若くないときは、完済年齢が高齢になり、融資が受けられなくリスクも高くなります。
貯蓄期間を設けることによる時間的ロスも考慮しておきましょう。

低金利ならではの意見も

資産運用にストレスを感じない人は、住宅ローンの頭金ではなく、現金で保有して資産運用する手もあります。
住宅ローン金利以上の運用益が得られるならば頭金を入れるよりもお得になります。

投資手法には、株式投資や投資信託、外貨預金などがあります。
投資先は複数にするとリスク軽減につながるので、「株だけ」「投資信託だけ」ではなく、併用して運用したいです。もしくは株や投資信託の中で、内容の異なる複数の銘柄を選択していきましょう。
頭金を運用にまわすのは、住宅ローン金利が低いからこそのアイデアですね。

住宅ローン控除のメリットも考える?

ほかにも、住宅ローン金利の低さに着目した意見があります。
それは借入額を大きくしてその分住宅ローン控除枠を大きくする方法です。

住宅ローン控除は「年末の住宅ローン残高×1%」が控除額になるので、住宅ローン金利が1%を切るなら、控除の恩恵のほうが大きいことになります。

しかし、住宅ローン控除は支払っている所得税・住民税以上の還付は受けられません。
また居住面積や収入について、一定の要件もあります。
そもそも政府の政策変更によって内容が変わる可能性もあるので、直接あてにするよりも二次的な副産物ととらえるほうが安全です。

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頭金を入れないほうがいいケース

状況によっては、預貯金があったとしても「頭金を入れないほうがいい」ケースもあります。
預貯金として温存しておいたほうがいいのは、どんな場合なのでしょうか。

頭金により現金が不足しそうな場合

頭金を入れることで、その後の生活に必要な現金が不足してしまっては問題です。
賃貸住まいだった世帯が住宅を購入すると、賃貸料金が住宅ローン返済に変わるだけでなく、新たに固定資産税や都市計画税が発生するようになります。

さらに、居住地域の変更によって新たにマイカーが必要になったり、家が広くなって光熱費が増えたりと、生活費が増える可能性もあります。
そういった場合に現金が枯渇しないよう、余裕をもって預貯金を残しておきたいです。

現金不足を防ぐためには、直近5~10年の大きな出費を現金で確保しておくことをおすすめします。
住宅購入世帯で多い出費項目は「子どもの教育費」です。
単純に学費だけを考えるのではなく、収支の変動やライフプランなども考慮して残す金額を決めるといいでしょう。

頭金と住宅ローンは一緒に考える

頭金があることによって、結果的に予算オーバーしてしまう事態も避けなければなりません。
実は、頭金を入れた分、購入価格を上乗せしてしまうケースもあります。
頭金を支出するならば、より高い家・より良い家を購入するためでなく、借入額を押し下げるために支出するのがおすすめです。

大切なのは、頭金をいくらだせるのかだけでなく、同時に「いくらなら毎月返済できるか」も考えておくこと。
もし物件価格が高くとも、頭金で返済額を調整すれば、堅実な返済が見込めるからです。
逆に頭金を支出しない場合は、物件価格を厳しく考え、返済苦に陥るリスクを抑えましょう。

リスクを抑えたいなら、頭金はいれよう

頭金があったほうが返済リスクは減りますし、もし転売することになっても、住宅ローンが残る可能性が低くなります。
しかし、頭金なしのマイホーム購入にも一定のメリットがあるため、必ずしも頭金を入れたほうがいいとは言い切れません。

頭金にこだわらず、年齢や予算に応じた返済計画を立てることがポイントです。
返済プランの中で、頭金の有無や借入額を柔軟に考えていきましょう。

<参考>

住宅ローン減税制度の概要|国土交通省

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