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2019.03.15

自宅に住みながら老後資金づくりを実現「リバースモーゲージ」とは?

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自宅を活用して融資を受けることができる「リバースモーゲージ」をご存じでしょうか。
主に老後資金の確保を目的とした融資であり、老後の収入が不安な人にとっては心強いかもしれません。
しかし、融資である以上、誰でも利用できるものではないですし、利用時の注意点もあります。
将来活用する場合に備えて要件やメリット・デメリットについて知っておきましょう。

シニア向け融資「リバースモーゲージ」とは

リバースモーゲージは主に60代、若くても50代以降の人を対象とした融資です。
マイホームを担保に金融機関からお金を借りるもので、特徴なのが返済方法です。
通常の融資では、返済期間に応じて元本と利息を返済していきます。
しかし、リバースモーゲージでは借入期間中に返済義務があるのは利息のみです。
元本は、契約者の死亡時に一括返済します。

融資中も自宅に住みつづけることができ、清算時まで元本返済の義務がありません。
現金資産が心もとなくとも、自宅のリフォームや老後の生活を豊かにすることができる手段として注目されています。

元本の返済方法として自宅の売却が想定されるため、子どものない夫婦が利用するイメージがあるかもしれません。しかし、潤沢な老後資金があれば子ども世帯に資金援助をすることもできます。
子ども世帯がマイホームを取得しているときは家を遺す必要性も低いので、リバースモーゲージを検討するのに子どもの有無はあまり関係ないといえるでしょう。

リバースモーゲージの清算

リバースモーゲージで受けた融資は契約者が亡くなったときに一括返済することになるので、融資にあたり金融機関は抵当権を設定します。
自宅を売却して売却代金を返済に充てることが可能ですが、売却代金が融資額を下回ったときは相続人が不足分を支出しなければなりません。

不足分の支払いが不要のリバースモーゲージもあり、これをノンリコース型と呼びます。
ただし、ノンリコース型の場合は担保評価が厳しくなり、融資額が抑えられることを覚悟しておいた方がいいでしょう。

ニーズや状況に合わせて活用できる!リバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージのメリットは何といっても、生存中は自宅を自由に使えることでしょう。
資金使途をリフォームや建替えに充てて機能性や美観を向上させれば、住み心地がアップした家に暮らすことができます。
リフォームや建替えは担保価値も押し上げるので、清算時は売却益で完済できる可能性も高まるはずです。

退職時にリバースモーゲージを活用して住宅ローンの一括繰上返済をする方法もあります。
通常の一括返済では退職金や預貯金から行うので自己資金を減らすことになりますが、リバースモーゲージで繰上返済を行えば、自己資金を温存することができます。

金融機関が認めれば、リバースモーゲージでは自宅を賃貸できることも可能です。
住宅金融支援機構の「リ・バース60」では、高齢者向けの設備やサービスが付帯した「サービス付き高齢者向け住宅」へ住み替えた場合、もとの自宅を賃貸物件とすることができます。
賃貸料が収入として入ってくれば、生活がより安定するでしょう。
ただし、通常のリバースモーゲージでは事業用融資はできないため、賃貸利用ができるのはごく一部と考えてください。

清算時の選択肢は

夫婦のうち土地建物が夫名義なら、リバースモーゲージの契約者は夫になります。
夫が死亡したとき、遺族である妻の住まいはどうなってしまうのでしょう。
多くの金融機関では、所定の条件を満たすことで妻が融資契約を引き継ぐことが可能なので、遺された妻が住まいを失うことは考えにくいです。
もしも妻が新たな住まいで一人暮らしを始めたり、子どもと同居したりするような場合は、もとの自宅を売却して融資を清算することも可能です。

また、清算の方法は自宅売却に限りません。
相続人が自宅の保有を望んだ場合、融資を返済すれば自宅を相続することができます。
利用時は自宅売却を考えていても、将来的に「やっぱり家を売りたくない」と思うかもしれません。
精算時の意向により売却・保有の使い分けができるのは安心です。

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融資条件が厳しい?リバースモーゲージのデメリット

活用法が多彩でメリットが多いリバースモーゲージですが、デメリットとして要件の厳しさがあります。
いったいどんな要件があるのでしょうか。

リバースモーゲージの物件にかかる要件

多くの金融機関で、融資対象エリアや利用可能物件が決まっています。
対象エリアは本店ではなく最寄りの支店で確認するといいでしょう。
さらに、融資対象が「戸建のみ」でマンションでの利用ができないケースもあります。
物件要件では担保価値も重要で、担保価値が一定水準以下だと融資を受けることができません。
担保水準は金融機関ごとに異なります

リバースモーゲージの人にかかる要件

融資である以上、申込み時に審査があります。
対象年齢が50~60歳以降であるため、勤続要件はない金融機関が多いです。
一方で、収入要件は設けているケースが多く、定年後であれば年金等の収入がないと利用は難しいといえます。

また清算時を見越し、推定相続人の同意や承認が必要です。
同意や承認の内容は金融機関ごとに異なり、契約内容が記載された同意書に署名すればいい金融機関もあれば、遺言信託を推奨している金融機関もあります。

お金の使い道に制限があることも

融資の使途が決まっている金融機関も少なくありません。
制限がある場合はリフォーム・建て替え・(住宅ローン)の返済や借換えなど、住宅関連の費用に限るケースがほとんどです。それ以外のために融資を受けたい場合は注意しましょう。

こうしてみると審査や融資条件、融資の使途など、リバースモーゲージの詳細は金融機関ごとにさまざまな違いがあることがわかります。
申込の前に、内容を念入りに確認しておくようにしたいです。

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返済時のことを意識して利用を、借入中の注意点も

リバースモーゲージで融資を受けたときは通常、年に1回程度、状況確認や担保価値の再評価があります。
原則元本の返済不要な制度だからこそ返済状況をシビアに判断されるのです。
「不動産の担保価値が下がっている」「家計状況が悪化している」などと判断されれば元本の一部返済を求められる可能性もあることを知っておいてください。

当然ですが、元本が減らなければ利息も減りません
利息だけの返済とはいえ長期間借りていると、利息額の負担も小さくありません。
想定以上に借入期間が延びるときは、少しずつ繰上返済することも視野に入れましょう。
清算時にどうなるか定期的に予測し融資額や返済額を修正していくようにしたいです。

リバースモーゲージは万能ではないことを知っておこう

マイホームは立派な資産です。
この資産を住みながら活用できるリバースモーゲージは素晴らしい仕組みですが、必ずしも融資が受けられるとは限りませんし、借入れである以上返済のことも考えなければなりません。
担保価値によっては相続人である子どもに負担がかかることも考えられます。
夫婦だけでなく、子どもとも話し合い、最善の選択をしていきましょう。

<参考>

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