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建物のはなし
2019.06.14

建て替えとリフォームはどっちがいい?ニーズに合わせて最善の選択を

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マイホームを建てて時間が経つと、家族構成やライフスタイルが変化して間取りや構造が合わなくなることがあります。また、大事に住んでいても家の劣化を完全に防ぐことはできません。そのため多くの場合、一定期間が経過すればリフォームや建て替えを考えることになります。
では、「リフォーム」と「建て替え」の違いはなんでしょう。特徴の違いや、選ぶ際のポイントについてご紹介します。

建て替えとリフォームの特徴を再確認

建て替えとリフォームでは工事の規模や費用が変わります。それぞれのおおまかな特徴をご紹介しましょう。

建て替えの特徴

建て替えは、建物を基礎から取り壊して再建築すること。ゼロから家を建て直すことになり、元の家の取り壊し費用もかかるので、総額は膨らみがちです。しかし、費用の分だけメリットも大きく、外観から間取りまで一新することができます。建築方法や材質などに制限がなく、最新の建築技術を取り入れることも可能です。

リフォームの特徴

基礎はそのままで、部分的に改築、修繕、増築を行うのがリフォームです。外観なら外観・内装なら内装、と限定的に行うのが一般的で、間取りの変更はないか、あってもそう大きいものではありません。
間取りや内装を大きく変えるものもありますが、そういったものは「大規模リフォーム」や「リノベーション」などといい、通常のリフォームと区別されます。部分的な工事であるため、建て替えと比べて費用が抑えられます。

マイホームが老朽化し、建て替えとリフォームで迷ったときは、どちらを選ぶべきでしょうか。両者についてさらに詳しく見ていきましょう。

費用は高めだけど、見合った効果が得られる「建て替え」

さまざまなニーズに対応できる建て替えは、間取りや外観だけでなく、地盤や耐震性など根本から住まいのスペックを向上させることができます。
ただし、法令上の壁があることも知っておきましょう。

自由度が大きく、高い満足度が得られる「建て替え」

建て替えは基礎から取り壊すため、敷地内で建物の位置や方角も変更することができます。建てた当初と周辺環境も変わっている可能性があるので、玄関の場所を変えたり、建物の位置をずらしたりと抜本的な変更をすることが可能です。

家族構成やライフスタイルが変わると、家を大きく変える必要性を感じたり、「大規模に変更したい」といった欲求が生まれたりしやすいもの。建て替えでよく見られるニーズを見てみましょう。

  • 家族が減ったので家を全体的にコンパクトにしたい
  • 階段の上り下りがつらいので2階にあるリビング・バスルームを1階にしたい
  • 子ども夫婦が同居することになったので、二世帯住宅にしたい


上記のようにこれまでの家と全く違う家が欲しいときに、間取りや設備、外観に対する要望をすべてかなえることができるのはうれしいですね。

土地の改良も可能な建て替え

建て替えなら、地盤改良も可能です。地盤の弱い土地に建つ家は、家が沈んでしまうことがあり、ときには傾くこともあります。そうなると家が傷むのはもちろん、日常生活に支障をきたす恐れもあるでしょう。
仮にそういった問題を抱えているなら、取り壊して地盤改良するのが最善です。

今まで適切に家が建っていた土地でも、しっかり地震対策したいなら建て替えをおすすめします。地盤改良を施し、最新の耐震・免振技術の家を建てることができます。

法令や工事期間に注意しよう

ただし、建て替えには建築基準法による「接道義務」の制限を受けます。接道義務とは、「(原則として)幅員4m以上の道路」に「2m以上接しなければならない」という決まりです。
接道義務を満たしていない土地は法律上再建築ができないため、建て替えではなくリフォームを選択することになるでしょう。

リフォームと比較したとき、建て替えだと建築費以外の諸費用も増えることが予測されます。取り壊し費用・廃棄費用の発生に加え、一般的にリフォームよりも工期が長くなるので、仮住まい費用もその分長くかかります。

また、新たに不動産取得税がかかることにも注意してください。固定資産税についても、建て替えで家の評価が上がれば高くなるかもしれません。

上手に活用すれば、費用面でお得な「リフォーム」

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リフォームのメリットといえば、費用を抑えられるところ。ただし、必ずしも安く済むわけではないので注意しましょう。お得になるための活用法を詳しくご紹介します。

予算と不満に応じて行える「リフォーム」

費用は内容により幅があり、一概に「いくら」とはいえませんが、自己資金に合わせて工事の規模を調整できることが強みです。また、気に入っている部屋や思い入れのある部分を残しておけるのもリフォームならではの魅力。既存の住宅の良い部分を生かしながら修繕が可能でしょう。

リフォームの限界に注意しよう

リフォーム技術は発達しましたが、基礎を動かせないので大きな構造の変更は困難です。リフォームでは改善したい「こだわり」がかなえられないこともあるでしょう。また、建物の老朽化や劣化が激しい場合は、費用がかさみがちです。工事内容が大きくなれば仮住まいが必要になることもあり、必ずしも「リフォームの方が安い」とはいえません。

リフォームは構造がしっかりしていないと成功せず、気密性・断熱性・耐震性に問題がある場合は解決が難しいです。仮にリフォームのほうが低予算だったとしても、「かかった費用から考えると、建て替えの方が満足できたかも......」と不満を抱く可能性もあります。予算と満足度の双方を比較して判断したいですね。

不動産取得税は増築の場合でもかかるので、リフォームが「増築」となれば課税される可能性があります。もちろん、家の価値が上がれば固定資産税にも影響します。課税関係が不安な場合は、事前に専門家に相談しておくと安心でしょう。

住宅ローンは利用できるか

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ローンを利用したい場合はそれぞれどのような選択肢があるでしょうか。

リフォームで住宅ローンの利用は難しいですが、代わりにリフォームローンがあります。ただし、上限は500万円程度が多いので費用が高めの場合、不足するかもしれません。不足分が生じたときは自己資金が必要ですし、借入金利も高めです。

建て替えは費用が高くなる分、ローンの選択肢が豊富です。うれしいのは住宅ローンが利用できるケースが多いことです。住宅ローンは金利が低めですし、返済期間や建物要件などの個別要件を満たせば住宅ローン控除の適用も受けられます。金融機関によっては残っている住宅ローンと一本化できることもあるので、状況に合わせて借りることが可能です。

住宅金利や制度面でメリットが多いですが、建て替えは借入額が大きくなりがちです。自分の返済能力を考え、返済できる額を借りるようにしましょう。

不満が少なければリフォーム、一新したいなら建て替え

リフォームは費用面ではメリットがありますが、多くの要望をかなえるには、建て替えの方が目的を達成できそうです。家に不満がない人はリフォームで十分でしょうが、「最新の設備が欲しい」「間取りを大きく変えたい」などの希望がある人は、建て替えから検討してみてはいかがでしょう。

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http://www.inos-ie.com/about/


参考:
Q2 不動産取得税はどのような税金ですか。|東京都主税局

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